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房企联合拿地原因 房地产暴利时代或将终结

2015-11-13 16:04:57 腾讯房产 我要评论 |
[导读]2015年2月14日,滴滴打车与快的打车在这个西方传统的情人节里携手,宣布两家实现战略合并。

2015年2月14日,滴滴打车与快的打车在这个西方传统的情人节里携手,宣布两家实现战略合并。此后合并热在2015这一年里高潮迭起,先是有4月17日, 58同城宣布战略入股赶集网。接着十月份出现了合并高峰,在10月8日大家刚从度假中进入上班状态的时候,美团和大众点评合起来唱了一出戏,宣布达成战略合作。10月16日阿里巴巴宣布向优酷土豆董事会发出要约,全面收购优酷土豆集团。10月26日晚间国内两大旅游巨头去哪儿和携程也终于走到了一起。

行业走向合作共赢 房企组成联合体

2015年中国的经济增长遭遇了前所未有的压力,合并成了这一年鲜明的标签,在这个无数小公司创业创新的时代,能从那么多创业公司中脱颖而出的,一个是靠有创意的想法,另一个就是靠烧钱策略取迅速做大并取得市场的主动权获得得市场的份额,增加忠实用户数量,建立黏性关系。舍得烧钱最后的结果肯定是要获得高回报,为了降低竞争成本,增加盈利,最后走向合并也成为了必然。

作为中国的传统实体行业,房地产市场总是在行业中默默地扮演着最大的角色,而房地产市场争夺的最初战场就是土地,如果一个房企不能不断拿新地,不断推出新的新品并保持一定存量,那也预示着离衰落不远了。

2015年的北京土地市场最惹人注目的就是竞拍的房企单枪匹马的出来拿地很少,大部分都是结盟形成联合体,据中原地产研究部统计数据显示,截至11月3日,北京成交32宗商品房住宅用地,其中15宗为综合体拿地,占比高达46.9%,相比2014年的30%和2013年的22%,均有非常明显的上涨。

地价高涨成联合拿地的诱发因素

从世纪初就有部分企业联合拿地,联合的形式有多重,一是大型房企强强联合,二是外地企业和本地企业的相互依傍,三是中小企业抱团来抵抗大企业的威慑,四是房企寻求充裕的资金和金融机构联合拿地。不过当时大部分企业会选择自己拿地开发运营,因为联合拿地经常会出现对项目建设及营销的意见不合,尤其是在销售阶段,合作双方因为对利润的考虑以及对资金回笼的要求不一致,对产品定价、推盘节点,都会有不同意见,所已像谈男女朋友一样,互相协调磨合是一件很琐碎的事情。而在新世纪第一个十年之后,北京土地市场上的联合拿地越来越多,今年尤为突出,最高有六家房企形成的联合体共同拿地,相信明年达到10家房企联合体都是有可能的。

组成联合体拿地的原因显而易见,因为外来人口源源不断地涌入北京,购房需求一直满足不了,但北京的土地供应却在减少,导致了土地出让金在不断上升,小企业不用说,即使对于大企业,动辄十几亿甚至几十亿的土地价格任何一方也很难承受,所以联合起来增加拿地竞争力、减少竞争对手并且提高资金实力,何乐而不为呢。另一个原因是联合后可以共同抵御未来的营销和运作风险,也可以优势互补,各家房企取长补短、提高产品力的效果。

背后的原因 利润率降低

其实背后还有一个更深层次的原因,就是房企的利润率都在降低。据统计,截至2015年8月26日,已公布2015半年报的92家上市房企中有60家房企净利率低于10%,有55家房企净利率同比出现下滑。今年上半年房地产企业整体销售净利率为8.4%,已属中低利润行业。而一些企业的净利润率甚至相比2014年同比降了200%以上。

薄利多销从来不是各个房地产大佬会想到的营销手段,高利润率才是每个房企的策略,可是近年来的地价上涨速度较快,侵蚀了房企的利润空间,此外,房价涨幅放缓,甚至部分出现下跌,也削减了利润,在近两年楼市行情大不如前,要维持收益只能忍痛降低利润来获得更多的销量,这也是为什么房企的销售额增涨了,利润却不如从前的原因。

为了使利润增长,当然是要从根源控制,那就是首先要在拿地的时候减少开支,其次要在营销的时候抬高均价,而这两方面的最好解决途径就是联合体拿地。因为如果众多房企各自为营,竞争激烈,最后导致的结果就是拿地成本增加。而在销售的时候如果为了争抢客户而降价或优惠,也会使得利润的降低,所以,利益之争,高利润之争,在北京高房价之下,房企组成联合体拿地恰恰是最好的选择。

对于未来的房地产市场发展,就像十年前无法预料现在的高房价一样,给我们的只是一个扑朔迷离的未来,不过可以肯定的是,在北京稀缺的土地市场上,房企联合体拿地是一个必然的趋势,也是对于房企最好的发展模式。


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