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改善型需求成主力 房价单边上涨趋势将结束

2015-09-10 10:48:08 每日经济新闻 我要评论 |
[导读]股市和楼市都是宏观经济“晴雨表”,都对货币政策弹性十足,二者往往具有同向波动的趋势。但另一方面,股市属于资本市场,楼市则是商品市场。前者长期内决定于实体经济基本面,比如上市公司盈利状况、经济转型绩效;而后者主要取决于城市化的进程和人口结构。

      股市和楼市都是宏观经济“晴雨表”,都对货币政策弹性十足,二者往往具有同向波动的趋势。但另一方面,股市属于资本市场,楼市则是商品市场。前者长期内决定于实体经济基本面,比如上市公司盈利状况、经济转型绩效;而后者主要取决于城市化的进程和人口结构。

      而楼市变动之所以滞后股市,一是因为楼市资产属性和变现性较股市差很多,股市对流动性变化弹性也比楼市更强。货币政策一旦变化,股市可以立即反应,但楼市从市场预期变化到成交量回升再到房价变化,有一个较长周期。二是楼市去泡沫本身时间较长。楼市在快速上涨时期往往会过分透支需求,存在严重泡沫,因此当股市开始回升时,楼市常常仍旧处在去泡沫的阶段。

      以内地的股市和楼市来看,如果从过去10年长跨度(2005年4月~2015年4月)看,上证综指上涨283%、一线城市房价指数(中原数据)上涨248%,二者貌似有很强的正相关性。但这是股改(全流通)、房改(住房市场化)、货币高发、经济增长等一系列因素促发的。

事实上,由于市场化时间短,二者“政策市”属性都比较强。总体来看,二者在长周期内存在“正向弱相关”,而在短周期内背离却常常成为主基调。

      但二者正相关只存在于2005~2007年。2009年8月~2014年7月,熊市成为上证综指的主基调,但此期间却是房价上涨最快的时期,全国房价基本翻了一番。

     不过笔者认为,从2014年下半年以后,二者的相关性出现了一些新的变化——中长期内或呈现“股牛楼稳”的局面。首先,人口红利和供求关系变化,决定楼市长周期内难再上行;其次,为冲抵楼市对系统性金融风险的影响,降低地方财政的土地依赖性,国家鼓励多层次资本市场和股权投资发展,因此产业资本开始部分“弃楼转股”。而私募、基金、新三板等低门槛资本市场股权投资放开,也让产业资金有了更多出路。

      另一方面,在城镇化超过50%、人均GDP超过3000美元后,居民的资产性收入需求上升。此时恰逢房价告别高增长、房产增值收益预期出现衰减,因此居民大类资产配置的选择开始向资本市场和股权投资转移,即“砖头化”走向“证券化”。这也是一般研究者分析股市楼市关系时所言的“跷跷板效应”。基于此,股市长期牛市的局面可期。

      考虑到我国城镇化还在推进,外来人群住房问题未完全解决,城镇楼市存量住房供应效率较低,改善型住房需求未来将接力刚需成为住房需求的主力。因此即便楼市难以高速上行,但在高位基础上的稳定或窄幅波动或是主要特征,股市和楼市将呈现出“股牛楼稳”的局面。

      重点城市特别是一线城市,由于高净值人群多、无房户也多,是未来有效住房需求集中的区域。因此,股市上行期获得的资产收益,会极大地提升住房支付能力,激励居民买房,即所谓的财富效应。今年1~7月份,一线城市楼市成交量和成交同比增长近60%、房价领涨全国,特别是创业板上市公司集中的深圳,房价暴涨近40%,这就是财富效应的体现。

      未来,楼市将迎来存量时代,加上政府行政干预弱化,房价单边上涨的趋势结束,将进入类似于股市的上下自由波动时期。而随着注册制的推行,股市也将逐步脱离“政策市”,楼市和股市将有望出现类似于发达市场的强正相关波动。

 


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