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王健林要“去重” 万达“第四次转型”

2015-01-25 15:21:48 中国经营网 我要评论 |
[导读]事实上,2014年以来,万达一直“大动作”频出:2014年9月,万达与百度、腾讯合资成立飞凡电子商务有限公司,也标志着曾经一度消沉的万达电商再次起航;12月13日,万达商业地产公司在香港IPO成功,创下史上规模最大的房地产IPO。

    万达开始了新玩法。

    1月17日,万达集团对外发布了“第四次转型战略”。万达官方称,此次转型包含两大要素:从空间上看,万达从中国企业转型为跨国企业;从内容上看,万达从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。“相比前三次转型,第四次转型范围更广、力度更大,是代表万达未来发展方向的全新转型升级。”万达集团董事长王健林表示。

    事实上,2014年以来,万达一直“大动作”频出:2014年9月,万达与百度、腾讯合资成立飞凡电子商务有限公司,也标志着曾经一度消沉的万达电商再次起航;12月13日,万达商业地产公司在香港IPO成功,创下史上规模最大的房地产IPO。

    对于万达“空前”的第四次转型,业界分析人士表示,在房地产调控政策的影响下,万达“现金流滚资产”的扩张方式已经难以为继,换言之,万达快速发展所依赖的既有模式已经走到了尽头。“万达的新玩法有点类似于西方商业地产的轻资产模式。它开始变得与国际接轨。”商业地产专家,领易投资总经理邹毅告诉《中国经营报》记者。

     从“香港模式”到“美国模式”

    “重资产”向“轻资产”转变是万达此次转型的一大要点。从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发,只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务。

   1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。这也标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。

   这种模式的运作逻辑为,投资项目资产全部归于资方,所获得的租金净收益则由万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销售,彻底去房地产化,成为一种准金融投资行为。

   万达官方对此举寄予厚望:首先,丰富了万达的商业模式,其次,在轻资产模式下,企业收入来源于租金分成,不需要通过房地产销售获得现金流,可使企业收入不受房地产市场波动影响,变得更加安全;再次,万达不需投入一分钱,但每年获得的收益相当可观,高于行业平均水平,可减少资金压力,降低企业负债,大幅提升净利润率和净资产收益率;最后,轻资产模式市场需求旺盛,正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式。

    在邹毅看来,万达正在与西方主流的商业地产运作模式相接轨。目前国内的商业地产企业有两种玩法。一种是香港模式,代表企业有恒隆、太古等。它们是拿地、开发、设计以及运营一手操办。优点是随着土地增值能获得巨大回报,缺点是资金占用大,回收慢,不利于快速发展。另一种则是美国一些商业地产基金的玩法。特点就是轻资产,只负责招商、运营和品牌的输出。“万达正在由‘香港模式’向‘美国模式’转变。”邹毅表示。

    在房地产业下行趋势的预期下,万科、龙湖、中粮等商业地产企业都在尝试类似的轻资产转型,尽管成为业界共识,但红星美凯龙此前类似的尝试则遭遇坎坷。

    2010年,红星美凯龙在芜湖开设了一家加盟店,合作伙伴为芜湖名流置业,经营面积约5.4万平方米,总投资近3亿元的规模已是当地一流。两者的合作模式坚持了红星美凯龙的一贯风格:地产商提供物业,红星美凯龙输出品牌与团队,负责招商与经营;租金归开发商所有,红星美凯龙每年收取一定的管理费用;卖场内的商户分别与两者签承租合同,店铺装修费用由商户自己承担。但这场联姻维系的时间不到两年,最终因为商场业绩不佳而双方分道扬镳。

    一位不愿具名的商业地产专家表示,万达的轻资产模式在后期运营过程中是否会遇到同样的问题,对万达的商业运营管理是一个较大的考验。

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